2024-2030年中國房地產資產證券化市場項目評估及投資機遇研究報告
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第一章 房地產資產證券化概述
1.1 房地產資產證券化的定義及類型
1.1.1 資產證券化概念基本界定
1.1.2 資產證券化基礎資產范圍
1.1.3 資產證券化基本流程
1.1.4 房地產資產證券化的定義
1.1.5 房地產資產證券化的類型
1.2 房地產資產證券化的特征
1.2.1 參與者眾多復雜
1.2.2 獨特的融資模式
1.2.3 市場安全系數高
1.2.4 證券品種多樣化
1.3 房地產資產證券化發展意義
1.3.1 利于房地產企業轉型
1.3.2 利于政府房地產宏觀調控
1.3.3 利于深化金融供給側改革
第二章 國外房地產資產證券化發展經驗借鑒
2.1 美國房地產資產證券化市場
2.1.1 發展模式分析
2.1.2 市場實踐特征
2.1.3 市場發展經驗
2.1.4 對我國的啟示
2.2 日本房地產資產證券化市場
2.2.1 市場發展歷程
2.2.2 市場架構類型
2.2.3 市場發展現狀
2.2.4 J-REITs基本情況
2.2.5 發展經驗借鑒
2.3 國外房地產資產證券化市場比較分析
2.3.1 市場起源對比
2.3.2 主要產品對比
2.3.3 運作模式對比
2.3.4 監管模式比較
2.3.5 發展啟示分析
第三章 2021-2023年中國房地產資產證券化發展環境
3.1 經濟環境
3.1.1 宏觀經濟概況
3.1.2 對外經濟分析
3.1.3 工業運行情況
3.1.4 固定資產投資
3.1.5 宏觀經濟展望
3.2 政策環境
3.2.1 房地產發展長效機制
3.2.2 房地產金融監管政策
3.2.3 住房租賃相關政策法規
3.2.4 資產證券化政策法規
3.3 房地產運行狀況分析
3.3.1 房地產開發投資規模
3.3.2 商品房銷售狀況分析
3.3.3 房地產資金到位狀況
3.3.4 房地產開發景氣程度
3.3.5 房地產行業財務狀況
3.4 資產證券化市場運行分析
3.4.1 市場發行規模統計
3.4.2 產品發行利率變化
3.4.3 市場信用利差分化
3.4.4 市場信用評級分布
3.4.5 市場流動性變化
3.4.6 市場創新情況
3.4.7 市場發展建議
第四章 2021-2023年中國房地產資產證券化市場發展全面分析
4.1 2021-2023年中國房地產資產證券化市場運行狀況
4.1.1 細分市場發展規模
4.1.2 產品類型分布
4.1.3 CMBS/CMBN產品抵押率分析
4.1.4 REITs業務定位
4.2 房地產資產證券化產品動態
4.2.1 類REITs產品
4.2.2 CMBS產品
4.2.3 CMBN產品
4.3 房地產資產證券化發展存在的問題
4.3.1 法律法規體系健全
4.3.2 運行模式不完善
4.3.3 金融體制不成熟
4.4 房地產資產證券化完善發展的對策
4.4.1 建立相關法律法規
4.4.2 加強專業人才培養
4.4.3 深化金融體制改革
4.4.4 做好風險防范
4.4.5 鼓勵金融創新
4.4.6 打造專業企業
第五章 房地產投資信托（REITS）模式發展分析
5.1 房地產投資信托（REITs）發展綜述
5.1.1 基本概念界定
5.1.2 主要特征分析
5.1.3 主要類別分析
5.1.4 產品交易模式分析
5.2 房地產投資信托（REITs）市場發展狀況
5.2.1 全球市場發展現狀
5.2.2 國內產品發展現狀
5.2.3 市場發展問題分析
5.3 房地產投資信托（REITs）具體項目經營情況
5.3.1 高速公路類REITs
5.3.2 生態環保類REITs
5.3.3 園區類REITs
5.3.4 倉儲物流類REITs
5.3.5 保障性租賃住房類REITs
5.3.6 清潔能源類REITs
5.4 博時招商蛇口產業園REITs案例剖析
5.4.1 產品基本介紹
5.4.2 產品交易架構
5.4.3 產品增信措施
5.4.4 基礎資產狀況
5.5 富國首創水務REITs案例剖析
5.5.1 產品基本介紹
5.5.2 產品交易架構
5.5.3 產品增信分析
5.5.4 基礎資產狀況
5.6 促進中國公募REITs試點發展建議
5.6.1 公募REITs試點模式選擇
5.6.2 試點產品設計問題和建議
5.6.3 試點稅收政策和市場建設
第六章 商業地產抵押貸款支持證券（CMBS）模式發展分析
6.1 商業地產抵押貸款支持證券（CMBS）發展綜述
6.1.1 基本概念界定
6.1.2 主要特點分析
6.1.3 產品發展意義
6.1.4 模式比較分析
6.2 商業地產抵押貸款支持證券（CMBS）市場發展狀況
6.2.1 產品發行現狀
6.2.2 典型交易結構
6.2.3 底層資產選擇
6.2.4 風險防范機制
6.2.5 發展前景展望
6.3 廣州開發區投資集團CMBS案例剖析
6.3.1 項目基本介紹
6.3.2 基礎資產分析
6.3.3 經濟效益分析
第七章 商業地產抵押貸款支持票據（CMBN）模式發展分析
7.1 商業地產抵押貸款支持票據（CMBN）發展綜述
7.1.1 基本概念界定
7.1.2 發行規模現狀
7.1.3 與CMBS比較分析
7.2 高速集團CMBN案例剖析
7.2.1 產品基本介紹
7.2.2 產品交易結構
7.2.3 產品增信措施
7.2.4 基礎資產分析
7.2.5 標的物業狀況
7.3 陽光城集團CMBN案例剖析
7.3.1 產品基本介紹
7.3.2 產品交易結構
7.3.3 產品增信措施
7.3.4 基礎資產分析
第八章 其他類型房地產資產證券化模式發展分析
8.1 購房尾款ABS
8.1.1 產品基本概述
8.1.2 產品交易結構
8.1.3 評級調整現狀
8.1.4 產品操作要點
8.2 物業管理費ABS
8.2.1 產品基本概述
8.2.2 產品交易結構
8.2.3 產品操作要點
8.3 地產供應鏈ABS
8.3.1 產品基本概述
8.3.2 產品交易結構
8.3.3 評級調整現狀
8.3.4 產品操作要點
第九章 中國住房租賃資產證券化發展實踐分析
9.1 中國住房租賃資產證券化發展綜述
9.1.1 政策發展支撐
9.1.2 租賃地產ABS概述
9.1.3 租賃地產ABS特點
9.1.4 租賃地產ABS風險
9.1.5 產品發行動態
9.2 中國長租公寓資產證券化運營狀況
9.2.1 長租公寓運營主體分類
9.2.2 長租公寓運營模式分類
9.2.3 長租公寓ABS發展態勢
9.2.4 長租公寓資產證券化路徑
9.3 房企系長租公寓REITs路徑
9.3.1 房企系長租公寓發展現狀
9.3.2 房企系長租公寓REITs運營模式
9.3.3 房企系長租公寓REITs交易結構
9.4 中國住房租賃資產證券化案例全面解析
9.4.1 紅土創新深圳人才安居
9.4.2 中金廈門安居
9.4.3 華夏北京保障房中心
第十章 2020-2023年房地產資產證券化相關企業經營狀況
10.1 保利發展控股集團股份有限公司
10.1.1 企業發展概況
10.1.2 經營效益分析
10.1.3 業務經營分析
10.1.4 財務狀況分析
10.1.5 核心競爭力分析
10.1.6 公司發展戰略
10.2 萬科企業股份有限公司
10.2.1 企業發展概況
10.2.2 經營效益分析
10.2.3 業務經營分析
10.2.4 財務狀況分析
10.2.5 未來前景展望
10.3 華遠地產股份有限公司
10.3.1 企業發展概況
10.3.2 經營效益分析
10.3.3 業務經營分析
10.3.4 財務狀況分析
10.3.5 核心競爭力分析
10.3.6 公司發展戰略
10.4 綠地控股集團股份有限公司
10.4.1 企業發展概況
10.4.2 經營效益分析
10.4.3 業務經營分析
10.4.4 財務狀況分析
10.4.5 核心競爭力分析
10.4.6 公司發展戰略
10.4.7 未來前景展望
第十一章 中贏信合對2024-2030年中國房地產資產證券化的投資風險及潛力分析
11.1 中國房地產資產證券化行業投資風險
11.1.1 政策變更風險
11.1.2 信用風險
11.1.3 履約風險
11.1.4 管理風險
11.1.5 操作及技術風險
11.1.6 合規性風險
11.1.7 其他風險
11.2 中國房地產資產證券化行業投資壁壘
11.2.1 準入壁壘
11.2.2 資金壁壘
11.2.3 政策壁壘
11.2.4 經驗壁壘
11.3 中國房地產資產證券化行業投資潛力分析
11.3.1 投資價值評估
11.3.2 投資機會分析
11.3.3 行業投資建議
附錄：
附錄一：關于規范做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信托（REITs）有關工作的通知
附錄二：關于進一步發揮資產證券化市場功能支持企業盤活存量資產的通知
附錄三：關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知
附錄五：關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）
附錄四：關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托（REITs）常態化發行相關工作的通知
圖表目錄
圖表1 資產證券化操作流程
圖表2 美國房地產投資信托運作模式
圖表3 美國住房抵押貸款證券化運作模式
圖表4 日本不動產證券化市場的主要類型
圖表5 J-REIT上市條件
圖表6 J-REIT監管部門和職責
圖表7 J-REIT的基本結構
圖表8 J-REIT的資產類型分布
圖表9 2018-2022年國內生產總值及其增長速度
圖表10 2018-2022年三次產業增加值占生產總值比重
圖表11 2023年GDP初步核算數據
圖表12 2018-2023年GDP同比增長速度
圖表13 2018-2023年GDP環比增長速度
圖表14 2018-2022年貨物進出口總額
圖表15 2022年貨物進出口總額及其增長速度
圖表16 2022年主要商品出口數量、金額及其增長速度
圖表17 2022年主要商品進口數量、金額及其增長速度
圖表18 2022年對主要國家和地區貨物進出口金額、增長速度及其比重
圖表19 2018-2022年全部工業增加值及其增長速度
圖表20 2022年主要工業產品產量及其增長速度
圖表21 2022-2023年規模以上工業增加值同比增長速度
圖表22 2023年規模以上工業生產主要數據
圖表23 2022年三次產業投資占固定資產投資比重（不含農戶）
圖表24 2022年分行業固定資產投資（不含農戶）增長速度
圖表25 2022年固定資產投資新增主要生產與運營能力
圖表26 2022年房地產開發和銷售主要指標及其增長速度
圖表27 2022-2023年全國固定資產投資（不含農戶）同比增速
圖表28 2023年固定資產投資（不含農戶）主要數據
圖表29 2022年中央關于“房住不炒”調控基調的部分表述
圖表30 中國保障性住房體系發展歷程
圖表31 2020-2021年全國房地產開發投資增速
圖表32 2021-2022年全國房地產開發投資增速
圖表33 2022年全國房地產開發投資情況
圖表34 2022年東中西部和東北地區房地產開發投資情況
圖表35 2022年全國房地產開發情況
圖表36 2022-2023年全國房地產開發投資增速
圖表37 2020-2021年全國商品房銷售面積及銷售額增速
圖表38 2021-2022年商品房銷售面積及銷售額增速
圖表39 2022年全國商品房銷售情況
圖表40 2022年東中西部和東北地區商品房銷售情況
圖表41 2022-2023年全國商品房銷售面積及銷售額增速
圖表42 2021年中國房地產開發企業本年到位資金增速
圖表43 2021-2022年全國房地產開發企業本年到位資金增速
圖表44 2022年全國房地產開發企業本年到位資金情況
圖表45 2022-2023年全國房地產開發企業本年到位資金增速
圖表46 2022-2023年國房景氣指數
圖表47 2006-2022年資產證券化產品發行量
圖表48 2006-2022年資產證券化產品托管量
圖表49 2022年信貸ABS產品月平均發行利率
圖表50 2022年企業ABS產品月平均發行利率
圖表51 2022年ABN產品月平均發行利率
圖表52 2022年部分資產支持證券指數走勢
圖表53 2022年主要ABS產品（1年期）收益率走勢
圖表54 2022年RMBS（5年期）產品收益率走勢
圖表55 2022年主要ABS產品（1年期）信用利差變化走勢
圖表56 2022年5年期RMBS信用利差變化走勢
圖表57 2014-2022年不同信用等級信貸ABS產品發行規模分布
圖表58 2014-2022年不同信用等級企業ABS產品發行規模分布
圖表59 國內房地產資產證券化產品發行結構
圖表60 CMBS/CMBN增信主體信用等級分布情況
圖表61 CMBS/CMBN增信主體信用等級及對應產品抵押率統計
圖表62 CMBS/CMBN增信主體行業分布情況
圖表63 2021年增信主體不同行業對應CMBS/CMBN產品抵押率情況
圖表64 2022年增信主體不同行業對應CMBS/CMBN產品抵押率情況
圖表65 2021年及CMBS/CMBN產品標的物業區域分布情況
圖表66 2022年CMBS/CMBN產品標的物業區域分布情況
圖表67 2021年及標的物業不同區域對應CMBS/CMBN產品抵押率情況
圖表68 2022年標的物業不同區域對應CMBS/CMBN產品抵押率情況
圖表69 CMBS/CMBN標的物業業態分布情況
圖表70 2021年及標的物業不同類型對應CMBS/CMBN項目抵押率情況
圖表71 2022年標的物業不同類型對應CMBS/CMBN項目抵押率情況
圖表72 REITs主要分類方式
圖表73 REITs的交易架構
圖表74 過戶型類REITs基本交易結構
圖表75 過戶型類REITs交易流程
圖表76 截至2022年部分國家或地區上市REITs市場規模
圖表77 各國REITs上市條件比較
圖表78 各國REITs稅收優惠政策比較
圖表79 全球成熟市場REITs底層資產分布（按市值）
圖表80 美國不同行業REITs指數收益風險分布
圖表81 美國REITs長期表現優于
圖表82 2003-2021年J-REITs長期跑贏日本市場
圖表83 REITs與其他投資品種相關性比較
圖表84 1985-2022年房地產證券投資成立與清盤數量
圖表85 主要REITs市場首發指數情況
圖表86 2000-2022年REITs指數產品的新成立數量與占比情況
圖表87 REITs指數產品費率優勢顯著
圖表88 全球規模前20大REITs指數產品
圖表89 REITs指數產品發行區域分布
圖表90 跟蹤資金前15的REITs指數及提供商
圖表91 國內REITs政策梳理（一）
圖表92 國內REITs政策梳理（二）
圖表93 公募基礎設施REITs架構
圖表94 上市公募REITs基本信息以及相關底層資產信息
圖表95 2021-2022年首批公募REITs上市后估值走勢
圖表96 2021-2022年產權類和經營權類漲跌幅對比
圖表97 2021-2022各項目類型漲跌幅對比
圖表98 2023年高速類REITs通行量情況（一）
圖表99 2023年高速類REITs通行量情況（二）
圖表100 2023年高速公路類REITs財務數據情況對比（一）
圖表101 2023年高速公路類REITs財務數據情況對比（二）
圖表102 2022-2023年生態環保類REITs廢棄物處理情況
圖表103 2022-2023年生態環保類REITs財務數據情況對比
圖表104 2022-2023園區類REITs經營情況對比
圖表105 2022-2023園區類REITs財務數據情況對比（一）
圖表106 2022-2023園區類REITs財務數據情況對比（二）
圖表107 2022-2023年倉儲物流類REITs經營情況對比
圖表108 2022-2023年倉儲物流類REITs財務數據情況對比
圖表109 保障性租賃住房類REITs出租率情況
圖表110 2023年保障性租賃住房類REITs財務數據情況
圖表111 2022-2023年清潔能源類REITs財務數據情況對比
圖表112 2023年清潔能源類REITs電量電價情況
圖表113 博時招商蛇口產業園REITs整體架構（SPV公司吸收合并前）
圖表114 博時招商蛇口產業園REITs整體架構（SPV公司吸收合并后）
圖表115 萬融大廈項目概況
圖表116 萬海大廈項目概況
圖表117 富國首創水務REITs整體架構
圖表118 深圳項目概況
圖表119 合肥項目概況
圖表120 REITs“公募+ABS”模式架構
圖表121 CMBS與經營性物業抵押貸款比較
圖表122 CMBS與REITs比較
圖表123 2016-2021年中國CMBS市場發行情況
圖表124 2022年企業CMBS市場首單
圖表125 CMBS的典型交易結構（雙SPV）
圖表126 國內CMBS產品資金賬戶設置流程圖
圖表127 國內CMBS產品主要風控機制
圖表128 高速集團CMBN交易結構
圖表129 陽光城集團CMBN產品具體情況
圖表130 陽光城集團CMBN產品交易結構
圖表131 公司債融資和資產證券化融資的區別
圖表132 購房尾款ABS產品交易結構
圖表133 2022年房地產行業購房尾款ABS評級下調情況
圖表134 物業費ABS產品交易結構（單一SPV）
圖表135 物業費ABS產品交易結構（雙SPV）
圖表136 供應鏈ABS產品交易結構
圖表137 2022年房地產行業供應鏈ABS評級下調情況
圖表138 房企系長租公寓類REITs的交易結構
圖表139 紅土創新深圳人才安居REIT整體架構的交易結構圖
圖表140 紅土創新深圳人才安居REIT項目建設內容及規模
圖表141 紅土創新深圳人才安居REIT項目承租人承租面積規模和占比情況
圖表142 中金廈門保租房REIT交易架構
圖表143 中金廈門保租房REIT底層資產基本情況
圖表144 園博、珩琦公寓項目出租情況
圖表145 華夏北京保障房REIT整體架構圖（吸收合并SPV公司前）
圖表146 華夏北京保障房REIT整體架構圖（吸收合并SPV公司后）
圖表147 華夏北京保障房REIT租賃資產基本情況
圖表148 2020-2023年保利發展控股集團股份有限公司總資產及凈資產規模
圖表149 2020-2023年保利發展控股集團股份有限公司營業收入及增速
圖表150 2020-2023年保利發展控股集團股份有限公司凈利潤及增速
圖表151 2022年保利發展控股集團股份有限公司主營業務分行業、地區
圖表152 2020-2023年保利發展控股集團股份有限公司營業利潤及營業利潤率
圖表153 2020-2023年保利發展控股集團股份有限公司凈資產收益率
圖表154 2020-2023年保利發展控股集團股份有限公司短期償債能力指標
圖表155 2020-2023年保利發展控股集團股份有限公司資產負債率水平
圖表156 2020-2023年保利發展控股集團股份有限公司運營能力指標
圖表157 2020-2023年萬科企業股份有限公司總資產及凈資產規模
圖表158 2020-2023年萬科企業股份有限公司營業收入及增速
圖表159 2020-2023年萬科企業股份有限公司凈利潤及增速
圖表160 2022年萬科企業股份有限公司營業收入分行業
圖表161 2020-2023年萬科企業股份有限公司營業利潤及營業利潤率
圖表162 2020-2023年萬科企業股份有限公司凈資產收益率
圖表163 2020-2023年萬科企業股份有限公司短期償債能力指標
圖表164 2020-2023年萬科企業股份有限公司資產負債率水平
圖表165 2020-2023年萬科企業股份有限公司運營能力指標
圖表166 2020-2023年華遠地產股份有限公司總資產及凈資產規模
圖表167 2020-2023年華遠地產股份有限公司營業收入及增速
圖表168 2020-2023年華遠地產股份有限公司凈利潤及增速
圖表169 2022年華遠地產股份有限公司主營業務分行業、產品、地區
圖表170 2020-2023年華遠地產股份有限公司營業利潤及營業利潤率
圖表171 2020-2023年華遠地產股份有限公司凈資產收益率
圖表172 2020-2023年華遠地產股份有限公司短期償債能力指標
圖表173 2020-2023年華遠地產股份有限公司資產負債率水平
圖表174 2020-2023年華遠地產股份有限公司運營能力指標
圖表175 2020-2023年綠地控股集團股份有限公司總資產及凈資產規模
圖表176 2020-2023年綠地控股集團股份有限公司營業收入及增速
圖表177 2020-2023年綠地控股集團股份有限公司凈利潤及增速
圖表178 2022年綠地控股集團股份有限公司主營業務分行業、地區
圖表179 2020-2023年綠地控股集團股份有限公司營業利潤及營業利潤率
圖表180 2020-2023年綠地控股集團股份有限公司凈資產收益率
圖表181 2020-2023年綠地控股集團股份有限公司短期償債能力指標
圖表182 2020-2023年綠地控股集團股份有限公司資產負債率水平
圖表183 2020-2023年綠地控股集團股份有限公司運營能力指標